الرهن العقاري ليس فقط نوعًا من الإقراض طويل الأجل ، ولكنه أيضًا قيد على مالك العقار في حقوقه. يعتبر السكن الذي يتم شراؤه عن طريق الرهن العقاري في الواقع ملكًا لمؤسسة ائتمان حتى السداد الكامل لدين القرض. بموجب القانون ، وإلى أن يتم دفع رأس المال والفائدة على القرض وإزالة العبء ، فإن المقترض محروم من الحق في التصرف في السكن الذي يتم شراؤه عن طريق الائتمان. بناءً على ذلك ، لا يمكن الحديث عن التنفيذ المستقل لمساحة المعيشة.
لكن غالبًا ما يحدث أن يتساءل المقترض ، لأسباب مختلفة ، عن كيفية بيع شقة الرهن العقاري. على سبيل المثال ، إذا ثبت أن سداد الدين يمثل اختبارًا ساحقًا له أو إذا كانت الممتلكات مقسمة في عملية انهيار الأسرة. تنطبق على المثال الأخير ، وغالبا ما يسأل المقترضين ما إذا كان من الممكن بيع شقة الرهن العقاري أثناء الطلاق. خيارات مختلفة للتخلص من المساكن الجانبية تأتي لإنقاذ.
متى اللجوء إلى بيع المساكن الرهن العقاري؟
من المهم ملاحظة أن هذه عملية تستغرق وقتًا طويلاً. لا يسأل أصحاب المنازل السعيدة في كثير من الأحيان أنفسهم عما إذا كان من الممكن بيع شقة الرهن العقاري المثقلة بالضمان. ولكن لا يزال ، وتواجه مثل هذه الحالات في الممارسة العملية.
الرهن العقاري هو خطوة جادة متعمدة ، وعواقبها كانت تشعر بها الأسرة لعدة سنوات. بادئ ذي بدء ، تعاني الميزانية الأسرية للمقترضين ، الذين هم في الغالب في علاقات زوجية رسمية. ومع ذلك ، فإن ظروف الحياة لا تترك في بعض الأحيان أي مخرج آخر ، حالما يتم فصل السكن الذي يتم شراؤه على قرض عقاري. عادة ، يواجه المقترضون مثل هذه الحاجة في الحالات التالية:
- خلال فترة سداد القرض ، زادت عائلة المقترض. الشقة التي تم الحصول عليها سابقًا من حيث المساحة قد توقفت عن تلبية متطلبات الأسرة. ربما يكون لدى الزوجين المزيد من الأطفال المولودين ، أو نقلهم شخص من أقربائهم المقربين للإقامة الدائمة. ثم مسألة كيفية بيع شقة الرهن العقاري وتوسيع متر مربع يصبح ذات الصلة بالنسبة لهم.
- قرر الزوجان ، اللذان قاما بدور المقترضين المشاركين في الرهن ، الطلاق. بموجب القانون ، يخضع الدين للمشاركة بين الزوجين في حصص متساوية. للتخلص من عبء الدفع ، من المستحسن حل مشكلة كيفية بيع شقة الرهن العقاري في حالة الطلاق.
- الحاجة إلى الانتقال العاجل إلى الإقامة الدائمة في منطقة أخرى من البلاد ، على سبيل المثال ، عند تغيير الوظائف. تبعا لذلك ، فإن احتياجات المقترض للسكن في مكان الحصول على قرض تختفي من تلقاء نفسه.
- هناك حاجة ملحة للنقد المرتبط بظروف الحياة غير المتوقعة ، بما في ذلك ما يتعلق بفقدان وظيفة دائمة ، وانخفاض مستويات الدخل وغيرها من الصعوبات المالية.
- التعطش للتخصيب. في كثير من الأحيان ، يكتسب عميل البنك عمدا شقة في منزل قيد الإنشاء ، لأن تكلفة هذه الممتلكات أقل بكثير من تكلفة السكن الذي تم تكليفه للتو. وإذا كان المقترض يعرف كيفية بيع شقة الرهن العقاري ، ثم يسدد القرض ويحصل على ربح إضافي بسبب الفرق في تكلفة السكن.
الشرط الرئيسي
ليس بيع الممتلكات المرهونة باتفاقية الديون خيارًا سهلاً ، ولكنه واقعي تمامًا للإعفاء من عبودية الائتمان. ومع ذلك ، لهذا فمن الضروري الحصول على موافقة من مؤسسة الائتمان ، لأنه هو البنك الذي هو المالك الفعلي للشقة حتى يتم سداد القرض.
من المهم أن نفهم أنه بدون الحصول على إذن من مؤسسة ائتمانية ، يكون تسجيل المعاملة أمرًا مستحيلًا. يتم فتح هذه الحيل بسرعة وقمعها من قبل البنك ، ويمكن للطرف الذي عانى نتيجة فشل الصفقة تقديم شكوى للمقترض.
خيارات لبيع الضمان
إذا كان المقترض لا يزال يقرر التخلص من السكن الذي تم شراؤه عن طريق الائتمان ، فيجب عليه التحلي بالصبر. ستكون العملية شاقة وتستغرق وقتا طويلا. قبل استخدام أحد خيارات المبيعات ، من الضروري تحليل كل منها واختيار الخيار الأمثل.
سداد القرض قبل انتهاء المدة المحسوبة من قبل البنك
أحد أسهل الخيارات وأكثرها ربحًا. تكمن الصعوبة الرئيسية لهذه الطريقة في العثور على مشترٍ مذيبٍ مهتم يوافق على سداد باقي الدين بفائدة على الرهن كجزء من الإيداع المدفوع. في هذه الحالة ، سيتم بيع المساكن في عدة مراحل متعاقبة.
إخطار مؤسسة ائتمانية بنية بيع شقة جانبية
من أجل الحصول على إذن من البنك ، سيتعين على المقترض تقديم حجج مقنعة لصالح قراره. السداد المبكر للقرض يحرم المقرض من جزء من أموال تخصيب إضافية في جزء من الفائدة. في نواح كثيرة ، يجب أن يكون سبب بيع المساكن الرهن العقاري تكون كبيرة.
العثور على المشتري المناسب
في هذه المرحلة ، سيتعين على المقترض أن يتعرق ، لأنه ليس من السهل العثور على شخص مستعد لدفع جميع الأموال قبل إبرام عقد البيع الرئيسي. مثل هذه المعاملات تنطوي على مخاطر معينة لصاحب المنزل. كضمان لخطورة النوايا ، يجب على المقترض كتابة نفسه قبل التسوية النهائية مع المشتري وإلغاء تسجيل جميع المقيمين المسجلين في الشقة.
وثائق تحويل الدفعة المقدمة
في هذه المرحلة ، من الضروري إبرام اتفاقية إيداع ، بموجبها يقوم المشتري بتحويل الأموال لسداد الديون المتبقية على قرض الرهن العقاري ، ويوافق البائع على بيع الضمان بعد إزالة العبء مباشرة. من أجل عدم التسبب في الشك بين المشتري ، من المستحسن التصديق على الاتفاق مع كاتب العدل. من المهم في العقد الإشارة إلى مبلغ الإيداع ، وطريقة نقله ، وكذلك توقيت إزالة العبء وتنفيذ معاملة الشراء والبيع.
تسوية مع البنك والبائع
تتضمن هذه الخطوة تحويل الأموال مع فتح خليتين للإيداع في مؤسسة ائتمانية. في الأول ، يضع المشتري المبلغ مساويًا لرصيد دين الرهن العقاري ، في الآخر - رصيد سعر الشقة المخصص للبائع. عند الانتهاء من الصفقة ، يحصل البنك على الوصول إلى أمواله ، والمقترض - إلى الرصيد في الخلية الثانية.
سداد الديون
للقيام بذلك ، يجب على كلا الطرفين في المعاملة زيارة مؤسسة ائتمانية مشتركة ، حيث سيتم احتساب الرصيد على الدين الرئيسي ، إلى جانب الفائدة. بعد معالجة الوثائق التي تؤكد سداد القرض ، يتلقى المقترض الحق في إزالة العبء عن الشقة.
إزالة الضمير
يتم تنفيذ هذه العملية بحضور المقترض وممثل المؤسسة الائتمانية في هيئات Rosreestr. يمكن إزالة الرهينة بشرط تقديم المستندات التالية:
- عقد البيع
- جوازات سفر المالكين (المقترض وأفراد أسرته ، إذا كانت الشقة مشتركة أو مشتركة) ؛
- اتفاقيات الايداع
- وثيقة من البنك تؤكد سداد القرض.
توقيع عقد مع تسجيل الحالة اللاحقة للمعاملة. غالبًا ما يتم استخدام هذا الإرشادات خطوة بخطوة حول كيفية بيع شقة الرهن العقاري لبيع الضمان. بالإضافة إلى الخيار أعلاه ، هناك طرق أخرى لإجراء معاملة.
سداد الرهن العقاري مع مؤسسة الائتمان
هذه الطريقة تحرم المقترض تمامًا من فرصة الاستفادة من المعاملة ، حيث أن المشتري يشارك بشكل مباشر في البحث عن البنك الذي يدفع فيه البائع القرض. في مثل هذه الحالات ، تسعى المؤسسة الائتمانية بشكل حصري إلى تحقيق أهدافها الخاصة من حيث سداد الأموال المقترضة لشراء مسكن ، وبالتالي من المحتمل أن يتم بيع الشقة بسعر أقل من السوق. لا يختلف باقي الإجراء تقريبًا عن الطريقة السابقة ، باستثناء أن يتم تنفيذ المعاملة من قبل ممثل البنك وليس من قبل المقترض. باختصار ، خوارزمية الإجراءات التي تسمح لك بفهم كيفية بيع شقة الرهن العقاري من خلال أحد البنوك هي كما يلي:
- إخطار مؤسسة مالية عن نيتها.
- البحث عن مشتر من قبل مؤسسة الائتمان.
- تسجيل عقد مبدئي بين البائع والمشتري مع شهادة لاحقة من كاتب العدل.
- تصميم خلايا الإيداع (عدد الخلايا يعتمد على السعر).
- تحويل الأموال من قبل المشتري المنزل.
- إزالة الرهينة مع إبرام عقد البيع لاحقًا.
- تسجيل حالة المعاملة.
بيع شقة من قبل المقترض
يتم تنفيذ طريقة مماثلة دون تدخل أطراف ثالثة فقط من قبل المقترض. الشرط الرئيسي هو الانفتاح والعمل في إطار القانون. إخفاء حقيقة الضمير المفروض على الشقة يعادل الأنشطة الاحتيالية. إذا علم المشتري بالعبء في عملية التسجيل ، فهناك خطر كبير في رفض إبرام الصفقة. لذلك ، قبل أن تبيع شقة الرهن العقاري ، يجب عليك إبلاغ المشتري بأنها مرهونة لمؤسسة مالية.
سيتم تنفيذ الضمان العقاري مع هذه الطريقة في التسلسل التالي:
- نداء المشتري إلى مؤسسة ائتمانية لإخطار نية إعادة شراء الضمان.
- وضع عقد مبدئي بين المشتري والبنك.
- فتح خلايا الإيداع.
- إزالة الدائن من رهن.
- إبرام عقد بيع مع تسجيل لاحق للمعاملة مع سلطات Rosreestr.
- تحويل الأموال إلى البنك والمقترض (إذا كانت التكلفة تنص على دفع الرصيد إلى البائع).
كيفية بيع شقة الرهن العقاري في الرهن العقاري؟
يعد استرداد الديون مخططًا قياسيًا لتحويل التزامات الديون لصالح الأطراف الثالثة التي أعربت عن رغبتها في تحمل الالتزام بالوفاء بها. هل من الممكن بيع شقة الرهن العقاري في الرهن العقاري؟ معاملات مماثلة تنطبق على بيع العقارات. في هذه الحالة ، يجد المقترض بشكل مستقل مواطنًا جاهزًا لاسترداد دينه. سيتألف الإجراء الخاص بالإعفاء من الرهن من الخطوات التالية:
- ابحث عن المقترض المناسب الذي يفي بمتطلبات مؤسسة الائتمان من حيث العمر والملاءة وحسن النية.
- تجديد الرهن العقاري. يتم إبرام عقد جديد فور التحقق من العميل الذي اقترحه المقترض.
- تحويل الدين. في جوهرها ، لا يزال البنك مملوكاً للضمان ، لكن دافع الرهن العقاري يتغير. يقع عبء إعادة إصدار التزامات القروض بالكامل على عاتق موظفي البنك.
أي من هذه الطرق تسمح لك بحل مشكلة كيفية بيع شقة الرهن العقاري من سبيربنك والتخلص من الديون القرض. ومع ذلك ، ليس كل واحد منهم يسمح لك بإعادة الأموال التي تنفق على الدفع بموجب اتفاق الديون. كل هذا يتوقف على الظروف المحددة.
تحذير المخاطر
أي صفقة مع العقارات محفوفة بمخاطر معينة. يتعرض المشتري لخطر الوقوع في المخادعين وخسارة مبلغ كبير من المال ، لأن إجراء بيع مساكن الرهن العقاري ينطوي على تحويل الأموال قبل إبرام عقد البيع الرئيسي.هذا هو السبب في أنه يوصى بإشراك محام مؤهل متخصص في إقراض الرهن العقاري ، سمسار عقارات من ذوي الخبرة في عملية الحصول على السكن ، والذي سوف يساعدك على معرفة مقدار ما يمكنك بيع شقة الرهن العقاري وكيفية القيام بذلك بشكل صحيح.
خلافًا للمشتري ، يتعرض البائع لمخاطر أقل ، نظرًا لأن عملية بيع الضمان بالكامل تتم تحت إشراف محامي مؤسسات الائتمان والوكالات الحكومية. يتحمل البنك المخاطر الرئيسية ، لأنه في حالة اتخاذ إجراءات احتيالية من جانب المشتري ، فإن المقرض هو الذي يتحمل الخسائر.
إذا قمت بتحليل مفصل لجميع مراحل بيع الإسكان للرهن العقاري ، يصبح واضحًا: بيع الرهن العقاري هو معاملة تنطوي على الحد الأدنى من المخاطر للمشاركين في مثل هذه الاتفاقيات. الشيء الرئيسي هو أن تختار لنفسك الخيار الأكثر ملاءمة لتنفيذ شقة جانبية والعمل بالتعاون الوثيق مع مؤسسة الائتمان.
