Civilinis kodeksas numato sutarčių laisvę kaip vieną iš įstatymo pagrindų. Tačiau nepaisant to, sutartims yra keliami įvairūs reikalavimai pagal verslo apyvartos įstatymus ir papročius. Pastaroji apima vyraujančias elgesio taisykles verslumo srityje, kurios turi būti įgyvendintos neatsižvelgiant į tai, ar jos yra įtvirtintos teisiniame dokumente, ar ne. Tai nurodyta 4 str. 5 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Straipsnyje dėmesys bus skiriamas esminėms nuomos sutarties sąlygoms, tai yra toms, kurios turėtų būti į ją įtrauktos (pagal įstatymus ar verslo apyvartos papročius).
Sutarties dalykas
Vis dar diskutuojama dėl pagrindinių sąlygų, be kurių sutartis negalioja. Tačiau nekilnojamojo turto, kurį ketina išsinuomoti, savininkui pagrindinis tikslas yra sutvarkyti santykius taip, kad būtų laikomasi visų įstatymų normų ir nekiltų konfliktinių situacijų.
Būtent į šias tezes bus kreipiamas dėmesys rengiant susitarimą. Mene Rusijos Federacijos civilinio kodekso 432 straipsnyje teigiama, kad sutartis sudaroma, jei šalys susitaria dėl visų esminių sutarties sąlygų (patalpų nuomos, atsižvelgiant į straipsnio temą).
Esminis dalykas yra įstatyme, taip pat kituose teisės aktuose nurodytos sąlygos, vadinamos būtinomis, ir kitos sąlygos, kuriomis viena iš šalių reikalauja susitarimo.
Struktūra ir medžiagos sąlygos
Įstatymas nenustato griežtos susitarimo sudarymo tvarkos. Tačiau ji turi atitikti verslo apyvartos papročius ir turėti visas esmines socialinės nuomos sutarties sąlygas. Anot jų, struktūra turėtų būti tokios formos:
- Preambulė.
- Tema
- Papildomos sąlygos.
- Kitos sąlygos.
Preambulėje nurodomas sutarties pavadinimas, jos sudarymo data ir vieta, informacija apie asmenis. Dalykas apima tai, dėl ko šalys susitaria.
Toliau nurodoma kaina ir atsiskaitymo tvarka, nurodant mokesčio dydį, taip pat pervedimo tvarka. Skyriuje apie šalių teises ir pareigas atskirai aprašomos savininko ir nuomininko teisės ir pareigos, įskaitant pasiektus susitarimus. Taip pat turėtumėte nurodyti atsakomybę už sutarties sąlygų pažeidimą, įsipareigojimų saugumą (pavyzdžiui, apie užstatą), galiojimo laikotarpius, pakeitimo ir nutraukimo pagrindus, konfidencialumą ir konfliktinių situacijų sprendimo tvarką. Visa tai yra esminė nuomos sutarties sąlyga.
Kitos sąlygos apima nuorodas į įstatymų nuostatas, egzempliorių skaičių, force majeure aplinkybes ir pan. Pabaigoje reikalinga išsami informacija, ir šalys deda savo parašus.
Kaina
Kaina nurodyta 5 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 682 str. Taip pat nuorodą apie tai galima rasti str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 671 str. Tai nustatoma šalių susitarimu. Nuomos mokėjimas taip pat numatytas valstybinio ir savivaldybių būsto atveju, apie kurį galioja Reglamento Nr. 156 LCD RF.
Sutartinis mokesčio rodiklis dar nereiškia, kad šalys jį nustatė savavališkai ir nepagrįstai. Remiantis 2 ir 4 dalimis 156 LCD RF, gyvenamųjų patalpų naudojimo ir priežiūros suma iš valstybės ir valstybės lėšų priklauso nuo namo ploto, patogumų, vietos. Tų pačių kriterijų laikomasi nustatant kainą pagal komercinės nuomos sutartį.
Įstatymas gali nustatyti maksimalų būsto nuomos dydį.Tada, jei sutartyje nurodyta didesnė kaina, atitinkama sąlyga bus paskelbta negaliojančia. Tai nepaneigia visos sutarties. Tačiau užuot joje nurodytą kainą bus sumokėta maksimali suma. Tokiu atveju nuomotojas negalės pareikšti pretenzijų nuomininkui. Tiesa, nepaisant nusistovėjusios normos, dar niekas ja nepasinaudojo, nes maksimali įmokos riba pagal komercinės nuomos sutartį niekur nenurodyta.
Terminas
Esminė nuomos sutarties sąlyga yra terminas. Jis gali būti sudarytas trumpesniam nei metų laikotarpiui. Tada jis laikomas trumpalaikiu. Jei laikotarpis viršija vienerius metus, sutartis yra ilgalaikė. Maksimalus laikotarpis, per kurį galima sudaryti nuomos sutartį, yra penkeri metai. Taigi, net jei šalys sudarys ilgesnio laikotarpio sutartį, ji galios tik penkerius metus.
Nuostatos dėl ilgalaikės sutarties registravimo netaikomos įdarbinimui. Nepaisant to, daugelis nekilnojamojo turto ekspertų mano (arba apsimeta), kad sutartis turės būti įregistruota „Rosreestr“. Ir jie rekomenduoja sudaryti sutartį tik 11 mėnesių. Tuo pačiu metu ši parinktis dažnai tinka nuomininkams, nes per tą laiką jie galės išspręsti klausimą, kiek jie patenkinti butu ir ar nori likti toliau, ar ne.
Nutraukimas
Tarp esminių Rusijos Federacijos civilinio kodekso patalpų nuomos sutarties sąlygų numatyta, kad ją nutraukia viena iš šalių (nuomotojas per teismą, o nuomininkas bet kuriuo metu, įspėjęs savininką 3 mėnesiams). Šalys taip pat gali sutartyje nurodyti trumpesnį terminą pranešti savininkui apie susitarimo nutraukimą. Tačiau tai prieštarauja įstatymams (civilinio kodekso 687 straipsnis). Turite suprasti, kad nepateikęs pranešimo, savininkas gali per teismą įpareigoti nuomininką sumokėti pragyvenimo mokestį. Taigi nuomininkas neturėtų ignoruoti šio etapo, o turėtų būti nustatytas kaip esminė specializuotų gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlyga.
Priėmimo aktas: teisminė praktika
Tarp darbdavių ir savininkų dažnai kyla ginčai. Jie gali būti susiję su žala turtui, skolos susidarymu, nuostolių atsiradimu ir panašiai. Jų sprendimas labai priklauso nuo sudaryto susitarimo ir pagrindinių komercinės patalpų nuomos sutarties sąlygų pateikimo.
Be jo, parengiamas turto priėmimo aktas, kuriame nurodoma informacija apie būklę ir esamus trūkumus. Tai būtina, nes be jo nuomininkas turės prisiimti atsakomybę už kambario trūkumus. Jei akte nurodoma, kad patalpos buvo perduotos geros būklės, teismas neatsižvelgs į nuomininko prieštaravimą, kad atitinkami trūkumai iš pradžių egzistavo. Jei akto nėra, nuomotojas negalės įrodyti, kad patalpos buvo apgadintos, nes nėra dokumentinės informacijos apie jo pradinę būklę. Pavyzdys yra 2013 m. Kovo 3 d. Uljanovsko rajono apeliacinio teismo sprendimas Nr. 33-3165 / 2013.
Pridedamo turto sąrašas
Priėmimo akte taip pat turi būti nurodyta, kurie daiktai yra perduodami naudoti, ir numatoma jų vertė. Tuomet savininkui bus lengviau įrodyti nuostolių buvimą, jei turtas bus sugadintas.
Savininkas privalo pašalinti trūkumus, jei jie atsirado ne dėl nuomininko kaltės. Jei tai bus padaryta ne laiku, nuomininkas turi priežastį nutraukti sutartį. Ir jei trūkumai nebuvo reikšmingi, tada darbdavys neturi pagrindo atsisakyti sutarties. Atitinkamą sprendimą priėmė Maskvos miesto teismas 2011 m. Rugpjūčio 18 d. Byloje Nr. 33-26040.
Galimi nuostoliai darbdaviui
Teismų praktikoje pagal esmines nuomos sutarties sąlygas sprendimai priimami tiek nuomininkų, tiek savininkų naudai. Nuomininkas rizikuoja patirti nuostolių, pavyzdžiui, dėl poreikio išsinuomoti kitą būstą, jei savininkas nesuteikė galimybės patekti į nuomojamą butą. Gyvenime dažnai atsitinka, kad savininkai išstumia nuomininkus, sukeldami jiems nepatogumų ir versdami ieškoti naujo būsto. Nesant tinkamo pagrindo, nuomininkas turi teisę reikalauti iš savininko kompensacijos.
Tuo pačiu metu išlaidos turėtų būti ekonomiškos, artimos apmokėjimui už patalpas ar net mažiau. Kitas būstas turėtų būti maždaug toks pat kaip ankstesnis, nes nuomininkas yra suinteresuotas, jei įmanoma, sumažinti savo nuostolius. Tai nurodyta 4 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 404 str. Nuostoliai, kurie turi būti atlyginti, negali būti priskiriami prie išlaidų, viršijančių nuomos kainą, pavyzdžiui, nuomojant viešbučio kambarį. Tai buvo priimta 2012 m. Spalio 23 d. Maskvos miesto teismo sprendimu Nr. 4g / 8-9143 / 2012.
Be to, darbdavys negalės reikalauti žalos atlyginimo, jei priežastis buvo jo kaltė, pavyzdžiui, jei nesumokėta skola. Kadangi kartu su pareiga pasirūpinti būstu, viena vertus, yra pareiga ją mokėti, kita vertus, nuomotojas turi teisę sustabdyti patekimą į patalpas, kol nebus sumokėta skola.
Išvada
Kiekvienas nuomininkas ir nuomotojas nusprendžia, kaip užmegzti santykius. Bet norint išvengti problemų ateityje, verta atidžiai išnagrinėti esmines būsto nuomos sutarties sąlygas ir įsitikinti, kad paisoma visų šalių interesų. Tuomet kilus konfliktui galite tikėtis teisingo teismo sprendimo, nes tam bus pateikti visi reikalingi dokumentai.
