Commerciële hypotheek voor particulieren: kenmerken, soorten, voorwaarden

Slechts een paar jaar geleden verscheen er een nieuw bankproduct op de Russische markt - een hypotheek voor commercieel onroerend goed. Hoewel dit fenomeen voor ons vrij nieuw is, hebben westerse bedrijven het al lang op prijs gesteld. Laten we dit soort commerciële leningen, de kenmerken, voor- en nadelen nader bekijken.

Onroerend goed voor bedrijven

Als u besluit uw eigen bedrijf te openen of een bestaand bedrijf uit te breiden, heeft u mogelijk extra ruimte nodig. Natuurlijk, als je het vereiste bedrag hebt, kun je meteen krijgen wat je wilt. Als er geen geld is, is een lening de enige manier om dichter bij het doel te komen. Commerciële hypotheek is een langlopende banklening voor de aankoop van niet-residentiële gebouwen om zaken te doen. Met behulp van een dergelijke lening kunt u een kantoor, magazijn, commercieel of industrieel gebouw kopen.

Meestal zijn dergelijke bankdiensten nodig voor jonge mensen die net zijn begonnen en voor individuele ondernemers die van plan zijn hun bedrijf uit te breiden. Bovendien kunnen burgers die zelf voor werk zorgen, profiteren van een dergelijk voorstel: notarissen, advocaten. Ze moeten een kantoor hebben om burgers te ontvangen. De service kan ook worden gebruikt door burgers die winstgevend gratis geld willen beleggen. Als u een commercieel onroerend goed in een hypotheek hebt verworven, kunt u het voordelig leasen.

Juridische kwesties

Commerciële hypotheek in de Russische Federatie is verre van het gebied van staatsbelangen. Als gevolg hiervan zijn er geen duidelijke verklaringen voor de specifieke kenmerken van dit soort leningen in de wetgeving. De huidige hypotheekwet (federale wet nr. 102) is bedoeld voor woningkredieten, maar bevat voor wat betreft kredietverlening aan een bedrijf veel hiaten. Als gevolg hiervan durven niet alle Russische banken met een zakelijke hypotheek te werken.

Anderzijds wordt onroerend goed bovendien voor commerciële doeleinden een garantie voor dit soort leningen. Dit feit doet sommige banken hun angsten overweldigen. Aldus ontwikkelt deze kredietsector zich, hoewel langzaam,.

Lening voorwaarden

Aangezien hypotheken die zijn beveiligd door commercieel onroerend goed voor Russische banken vrij nieuw zijn, kunnen de voorwaarden voor het verkrijgen van een dergelijke lening bij verschillende financiële instellingen sterk variëren. Maar na verschillende van dergelijke voorstellen te hebben overwogen, kan men een lijst met voorwaarden voor de gemiddelde lener afleiden. Het ziet er zo uit:

• geleende bedrag - van 1 tot 100 miljoen Russische roebel;
• leenvaluta: roebel, dollar, euro;
• rentevoet - van 10 tot 15,5% voor particulieren, tot 20% - voor rechtspersonen;
• aanbetaling - minimaal 20% van de waarde van het object;
• looptijd - van 5 tot 10 jaar;
• verplichte verzekering van verlies of schade aan een object.

In dit geval moet u bovendien bewijzen dat uw bedrijf minimaal zes maanden bestaat en behoorlijk succesvol is, winst maakt. Zoals u ziet, zijn de voorwaarden voor een succesvolle ondernemer vrij acceptabel. Een aanzienlijke rente kan vragen oproepen. Maar als je er rekening mee houdt dat de hypotheekperiode vrij kort is, wordt het duidelijk dat je gewoon geen tijd hebt om veel te veel te betalen.

Ruimtevereisten

Hypotheken voor commercieel onroerend goed in Rusland zijn niet erg gebruikelijk. Banken benaderen dit probleem met uiterste voorzichtigheid. Allereerst gaat het om de vereisten voor een woning. Er zijn er nogal wat:

1. Allereerst moet een kamer of een apart gebouw worden gevestigd in de regio waar dit type hypotheek wordt verstrekt.
2. Ruimte - niet minder dan 150 m².
3. Het gebouw kan niet mobiel zijn, het moet betrekking hebben op de bouw van kapitaal.
4. De ruimte moet geschikt zijn voor het beoogde doel. Als een lener bijvoorbeeld landbouw beoefent, kan het verworven pand een magazijn, een schuur, een varkensstal, enzovoort zijn. In dit geval zal het niet werken om een ​​kamer te kopen voor het regelen van parkeren.
5. De kamer moet wettelijk "schoon" zijn. Kadasternummer, technische documentatie en andere titeldocumenten moeten normaal zijn.
6. Onroerend goed moet vrij zijn van claims van derden.
7. De grond waarop het object is gebouwd (of gelegen) moet eigendom zijn van de kredietnemer op basis van eigendomsrechten of langlopende huurcontracten. In het laatste geval vereist de bank garanties dat aan het einde van de huurovereenkomst de grond eigendom wordt van de kredietnemer.
8. De kosten van het pand moeten overeenkomen met de markt. Dit feit moet worden bevestigd door een beoordelingsrapport van maximaal zes maanden geleden. De beoordeling moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige.
9. Het onderwerp van een hypotheek moet verzekerd zijn.

Zoals u ziet, is de lijst met vereisten vrij groot. Daarom hebben banken die dit gebied ijverig ontwikkelen, meestal een lijst met objecten die aan alle vereisten voldoen en klaar zijn voor verkoop. Op grond van een dergelijke lijst is het verkrijgen van een hypotheek niet moeilijk.

Lenersvereisten

Maar voor degenen die een commerciële hypotheek willen nemen, zijn de vereisten veel minder. De belangrijkste criteria zijn:

• de lener is een inwoner van de Russische Federatie;
• leeftijd - van 21 tot 70 jaar (aan het einde van de hypotheek);
• de levensduur van het bedrijf (bedrijf, individuele ondernemer) is 6 maanden (12 voor seizoensbedrijf).

Om een ​​hypotheek op een commercieel onroerend goed aan te vragen, hebt u het volgende nodig:

• lening aanvraag;
• profiel (eigen voor elke bank);
• samenstellende en registratiedocumenten voor uw bedrijf;
• documenten die zakelijke activiteiten bevestigen;
• jaarrekening.

Natuurlijk kan de lijst enigszins afwijken. De volledige lijst wordt door de beheerder van de kredietinstelling aan u gegeven bij het registreren van een hypotheek.

Zakelijke hypotheek voor particulieren

Commerciële hypotheek voor particulieren is een volledig nieuw concept voor Russische bankinstellingen. Allereerst wordt een dergelijke service aangeboden door grote banken:

• "Sberbank".
• "Foreign Trade".

U kunt ook contact opnemen met andere instellingen:

• "Absolut".
• "Moskommertsbank".
• "Rosbank".
• Russische hypotheekbank.
• "VTB 24".
• "UNION AKB".
• "PromTransBank" en anderen.

Elk van hen biedt zijn eigen voorwaarden voor het ontvangen van geld, maar de lijst met documenten voor iedereen is ongeveer hetzelfde:

• paspoort, TIN;
• militaire ID (indien aanwezig);
• kopieën van documenten over de burgerlijke staat;
• bewijs van inkomen en van het belastingkantoor;
• documenten die het bestaan ​​van rekeningen, aandelen, obligaties en ander bewijs van solvabiliteit bevestigen;
• zakelijke vergunning;
• deskundigenverslag over de waardering van onroerend goed, de marktwaarde;
• onroerendgoedverzekeringsdocumenten;
• eigendomsdocumenten voor grond onder het eigendom of pacht;
• contract van verkoop van een onroerend goed verkregen in een hypotheek;
• andere documenten op verzoek van de bank.

De voordelen

Het belangrijkste voordeel van commerciële hypotheken is natuurlijk de verwerving van een eigen bedrijfspand in korte tijd. Dit is erg belangrijk. De aanwezigheid van uw eigen kantoor, verkoopruimte of ander pand maakt de ondernemer immers onafhankelijk van veranderingen in huurprijzen en andere onaangename momenten. Natuurlijk is een hypotheek niet vrijgesteld van de verplichting om elke maand een vrij groot bedrag te betalen. Maar het zullen betalingen zijn voor persoonlijk onroerend goed en niet voor huur. Nog een andere zaak, toch?

Een ander voordeel is dat veel banken een vrij lange looptijd hebben - tot 10 jaar. Soms kunt u een zakelijke hypotheek krijgen zelfs zonder een aanbetaling. Toegegeven, hiervoor moet je de bank een extra aanbetaling geven.

Veel banken oefenen ook vervroegde aflossing uit zonder boetes, evenals uitgestelde terugbetaling van de hoofdsom gedurende maximaal zes maanden.

tekortkomingen

Zoals elke andere lening hebben commerciële hypotheken ongetwijfeld nadelen. De belangrijkste zijn:

• gebrek aan duidelijke wettelijke regelgeving;
• het gebrek aan voldoende praktijk voor veel banken, hypotheekregelingen, duidelijk vastgestelde risicogrenzen, enzovoort;
• de aanwezigheid van controversiële kwesties bij het registreren van een perceel als pand in gevallen waarin het hele gebouw is verworven;
• duidelijk overdreven hoeveelheid vereiste documenten;
• de noodzaak om aanvullende procedures uit te voeren en te betalen: verzekering, onderzoek, kostenraming, enzovoort; Dit alles brengt een lange verwerkingstijd en extra kosten met zich mee.

Kenmerken van kredietverlening aan rechtspersonen

Commerciële hypotheken voor rechtspersonen hebben ook hun eigen kenmerken. De wet bevat bijvoorbeeld een directe regel die de uitvoering van een hypotheek verbiedt voordat een transactie wordt geregistreerd. Dit is een vrij groot risico voor een financiële instelling. Het blijkt dat de bank eerst geld geeft om te kopen, dan wordt onroerend goed verworven en pas daarna kan het als onderpand fungeren. Kredietinstellingen moeten voor extra trucs gaan. In dit geval wordt het geld vaak in een bankcel van deze financiële instelling geplaatst of op een speciale kredietbrief ontvangen zonder de mogelijkheid van opname.

Er is nog een moeilijkheid. Van commercieel onroerend goed is bekend dat het boekwaarde heeft. Het is meestal ver onder de marktprijs. In dit geval ontstaat de verkoper belastbaar inkomen. Het is ook niet interessant voor de koper om de werkelijke waarde van het pand in het contract te registreren, omdat het belastingbedrag in dit geval veel meer zal zijn. Maar de prijs van de bankmarkt is gewoon heel belangrijk. Anders wordt een deel van de lening niet gedekt door de waarde van het onderpand.

Om een ​​hypotheek op zakelijk onroerend goed aan te vragen, moeten rechtspersonen het volgende voorbereiden:

• winst / verlies boekhoudkundig rapport;
• analyse van de contante omzet van het bedrijf gedurende ten minste 6 maanden;
• informatie over vorderingen en schulden;
• Bankinformatie over de staat van de bedrijfsrekeningen;
• informatie over vaste activa;
• informatie over bestaande krediettransacties, andere soorten overeenkomsten;
• andere documenten naar goeddunken van de bank.

Ontwerpschema's

Omdat commerciële hypotheken geen duidelijke wettelijke voorschriften hebben, zijn dergelijke transacties tamelijk riskant voor banken. Er zijn drie basisontwerpschema's die het risico helpen minimaliseren.

Optie nummer 1:

• de partijen sluiten een verkoopcontract;
• de koper doet een aanbetaling en de bank garandeert de rest te betalen nadat de aanbetaling is gedaan;
• de koper registreert het eigendom;
• er wordt een aanbetaling gedaan en de koper krijgt het ontbrekende bedrag.

Optie nummer 2:

• de koper betaalt de verkoper een aanbetaling;
• het pand is verpand aan de bank;
• registratie van een verandering van eigendom wordt uitgevoerd, een verkoopcontract wordt gesloten;
• de verkoper ontvangt de rest van het bedrag, ondanks het feit dat er registratieactiviteiten aan de gang zijn.

Optie nummer 3:

• een afzonderlijke juridische entiteit is geregistreerd, waarvan het eigendom is overgedragen aan het onroerend goed;
• voor kredietfondsen verwerft de koper het eigendom van deze juridische entiteit;
• na terugbetaling van de lening, kan de koper de eigendom van zichzelf opnieuw registreren.

Om de voortgang van de transactie volledig te beheersen, wordt de lener meestal een presentatie van zijn belangen aangeboden. Zo neemt de vertegenwoordiger van de bank de coördinatie van alle problemen en communicatie in verschillende diensten over.Hierdoor kan de lener niet alleen tijd besparen, maar ook risico's verminderen in alle fasen van het proces.