Nájemní smlouva může být uzavřena s ohledem na obytné nebo nebytové prostory, jakož i pozemky nebo celé komplexy. Pokud bude vztah mezi majitelem nemovitosti a nájemcem trvat déle než jeden rok, je nutná registrace nájemní smlouvy s Rosreestr. Doba pronájmu může být kratší než jeden rok a za těchto podmínek není nutné provádět žádné změny USRN.
Pravidla pro uzavření dohody
Občanský zákoník obsahuje základní pravidla, která musí občané a majitelé společností dodržovat, pokud uzavírají nájemní smlouvu. Proces podpisu této dohody je rozdělen do několika fází:
- nájemce, který může být zastoupen soukromou osobou, podnikatelem nebo majitelem společnosti, se zpočátku zabývá hledáním vhodného majetku a tento objekt lze použít k bydlení nebo podnikání;
- Dále jsou upřesněny podmínky spolupráce s vlastníkem areálu nebo pozemku;
- je vypracována dohoda, která stanoví práva a povinnosti účastníků a rovněž stanoví výši nájemného;
- je-li doba kratší než jeden rok, není registrace nájmu nebytových prostor v Rosreestu nutná;
- Kromě toho je registrace vyžadována, pokud je jedním z účastníků právnická osoba.
Proces přípravy dokumentu mohou provádět přímé strany nebo s pomocí hostujícího právníka.
Jaké informace jsou obsaženy?
Při sestavování nájemní smlouvy musí být do smlouvy vloženy pouze relevantní, spolehlivé a nezbytné informace. V opačném případě bude registrace tohoto dokumentu u Rosreesteru zamítnuta, protože zaměstnanci této vládní agentury provádějí důkladnou kontrolu obdržené dokumentace.
Proto musí být ve smlouvě uvedeny následující informace:
- informace o každém účastníkovi transakce, a pokud je dokument podepsán soukromou osobou, jsou uvedeny jeho celé jméno, údaje z pasu a adresa registrace, a pokud je účastníkem společnost, je uvedeno její jméno a podrobnosti;
- předmět transakce, představovaný nemovitostmi nebo pozemky, je podrobně popsán a pomocí výše uvedených informací by neměly být problémy s identifikací nemovitosti;
- je uvedena výše plateb za pronájem;
- je poskytnut postup výpočtu a lze kombinovat různé způsoby platby;
- je stanovena přesná doba dohody, na které se obě strany dohodly, a pokud tyto informace nejsou k dispozici, má se za to, že smlouva se uzavírá na dobu neurčitou, a proto může každá strana kdykoli trvat na ukončení smlouvy;
- práva a povinnosti každého účastníka;
- odpovědnost stran.
Pouze s příslušným vytvořením dokladu je operativní registrace pronájmu v Rosreestru. Ukázku tohoto dokumentu lze prostudovat níže.
Kdy je vyžadována registrace?
Ne všechna nájmy podléhají registraci. Pokud je tato smlouva uzavřena na dobu delší než jeden rok, je nutná registrace pronájmu v Rosreestru.
Registrace je vyžadována, pokud je jeden z účastníků vlastníkem společnosti.
Pokud je smlouva uzavřena soukromými osobami nebo podnikateli a její doba platnosti je kratší než jeden rok, nebudete se muset obrátit na společnost Rosreestr s žádostí o registraci.
Doba registrace pronájmu v Rosreestru
Zpočátku byste měli pochopit, kdy přesně by měla být nájemní smlouva s dalšími nezbytnými dokumenty převedena na tuto státní instituci. Lhůta pro registraci nájemného v Rosreestru v roce 2017 byla stejná jako v aktuálním roce 2019. Postup musí být dokončen do jednoho měsíce po podpisu dohody oběma stranami transakce.
Okamžitá lhůta pro registraci nájemného v Rosreestru je 5 pracovních dnů. To se však týká pouze situací, kdy je nezbytná dokumentace přenášena přímo do pobočky Rosreestr. Pokud účastníci transakce využívají pomoc zprostředkovatele poskytovaného MFC, zvyšuje se registrační lhůta pro pozemek nebo prostory v Rosreestru, takže postup je proveden do 7 pracovních dnů.
Pokud proces kontroly dokumentů odhalí nepřítomnost důležitých dokumentů nebo jakékoli nesrovnalosti, registrace dohody bude zamítnuta, takže budete muset provést nezbytné změny.
Jaká dokumentace je potřebná?
Doklady o registraci nájemného v Rosreestr závisí na tom, který majetek je převeden na nájemce na základě této smlouvy. Ve výchozím nastavení je vyžadována následující dokumentace:
- Žádost o registraci, sestavená ve formě Rosreestry;
- přímá nájemní smlouva a je předávána ve dvojím vyhotovení, stejně jako u každého dokumentu musí být podepsána oběma účastníky;
- technické doklady o nemovitosti, kterou má pronajímatel připravit;
- pasy obou účastníků;
- plné moci, jsou-li zájmy kterékoli strany zastoupeny správcem;
- má-li pronajímatel manžel / manželku, musí písemně souhlasit s převodem předmětu k dočasnému použití na nájemce;
- potvrzení o zaplacení poplatku;
- pokud nemovitost náleží krajským úřadům, je k získání místnosti nebo pozemku pro použití třetí stranou vyžadován souhlas obce;
- je-li vlastníkem předmětu soukromá osoba, je vyžadován výpis z USRN, který potvrzuje, že pronajímatel je ve skutečnosti vlastníkem předmětu nájemní smlouvy.
Pokud je pronajata pouze určitá část objektu, například několik místností v jedné velké budově, je pro tuto část nutný další technický plán.
Jak se předávají dokumenty?
Správně připravený balíček dokumentů je přenesen na oddělení Rosreestr nebo MFC. Existuje několik způsobů, jak toho dosáhnout:
- osobní návštěva vybrané vládní agentury;
- zasílání dokumentace poštou;
- používání elektronických komunikačních kanálů, ale za tímto účelem musí mít pronajímatel elektronický digitální podpis;
- přenos dokumentů pomocí proxy;
- používání portálu státních služeb, na kterém je vyplněna elektronická přihláška, po které jsou k němu připojeny všechny potřebné dokumenty v elektronické podobě.
Nejoptimálnějším řešením je osobní návštěva kanceláře organizace. V takovém případě bude zaměstnanec instituce schopen okamžitě zkontrolovat dostupnost veškeré potřebné dokumentace a identifikovat různé chyby nebo nesrovnalosti.
Registrační náklady
V Rosreestru je registrace pronájmu pozemků nebo prostor placeným procesem. K tomu budete muset zaplatit státní poplatek a peníze zaplatí iniciátor procesu předloženého pronajímatelem.
Pro fyzické osoby je výše poplatku 2 000 rublů a právnické osoby platí 22 000 rublů. Pokud je předmětem nájemní smlouvy pozemek využívaný k zemědělství, pak je státní povinností v tomto případě 350 rublů.
Pokud je registrační postup prováděn současně dvěma účastníky, pak každý z nich zaplatí poplatek, jehož částka se mezi ně rozdělí rovnoměrně.
Důvody odmítnutí
I když není porušena lhůta pro registraci pronájmu v Rosreestru, může nastat situace, kdy bude tento proces odmítnut. Může to být z různých důvodů, mezi něž patří:
- v dokumentech připravených k registraci existují jakékoli chyby nebo nesrovnalosti;
- chybějící papír;
- zaměstnanci společnosti Rosreestr mají pochybnosti o tom, že v dokumentech jsou uvedeny spolehlivé informace;
- informace obsažené ve smlouvě neodpovídají údajům obsaženým v USRN;
- ve skutečnosti existují další podmínky pro spolupráci, které nebyly ve smlouvě stanoveny.
Navíc často dochází k negativnímu rozhodnutí, pokud je dokumentace předložena federálnímu registru zástupců zástupcem, který nemá plnou moc, což je ověřeno notářem.
Co dělat v případě selhání?
Pokud registrace není povolena z různých důvodů, musíte nejprve najít základ pro záporné rozhodnutí. Pro pokračování v procesu je často nutné pouze připravit jakékoli další dokumenty nebo změnit smlouvu.
Pokud je odmítnutí nepřiměřené, může být napadeno u soudu. Je důležité připravit důkazy o tom, že neexistuje žádný dobrý důvod pro negativní rozhodnutí. Za těchto podmínek se soud může postavit na stranu žalobce, a proto zruší rozhodnutí zaměstnanců společnosti Rosreestr.
Závěr
Při uzavírání dlouhodobého pronájmu je vyžadována státní registrace. Provádí se v situaci, kdy je jeden z účastníků zastoupen právnickou osobou. Procedura je implementována v Rosreestru, ale můžete použít s nezbytným balíčkem dokumentů na MFC. Registrace musí být dokončena do jednoho měsíce po podpisu smlouvy.
Pokud se přímo obrátíte na Rosreestr, registrační proces netrvá déle než 5 pracovních dnů. Odmítnutí může být z různých důvodů, které lze napadnout u soudu.
