سندات الرهن العقاري هي نوع من الأوراق المالية. لطالما حظيت بشعبية في الخارج ، ولكن لا تزال معروفة في روسيا. ومع ذلك ، في الآونة الأخيرة بدأ الوضع يتغير بشكل جذري. لذلك ، سندات الرهن العقاري توفر الدخل عن طريق تمويل سوق الإقراض السكني. البنوك ، إصدار الأوراق المالية ، وجذب الأموال. ثم يقدمون قروضًا للسكان ، ويحصلون على الأرباح على حساب الفائدة ويشاركونها جزئيًا مع المستثمرين. كل شيء يبدو معقدا جدا. دعونا معرفة المزيد عن سندات الرهن العقاري.
كيف يتم ترتيب كل شيء؟
لفهم أفضل للكيفية التي يمكن أن تكسب ، تحتاج إلى فهم مبادئ الأداء.
لذا ، أولاً يصدر البنك سندات الرهن العقاري بمبلغ معين ، ثم يبيعها بين أصحاب المستقبل.
هذا الأخير ، بدوره ، يكتسب الحق في المطالبة ، وهو مضمون من قبل العقارات. يتم التعهد بذلك للبنك حتى يقوم المقترض بمبلغ القرض بالكامل. هذا هو السبب في السندات المدعومة بالرهن العقاري تعتبر وسيلة آمنة نسبيا للاستثمار.
إذا لم يقم المقترض بالدفع ، وسداد القرض ، فسيتمكن البنك من بيع الضمان لسداد الدين.
من يصدر سندات الرهن العقاري؟
هناك نوعان من المؤسسات ، يمكن لكل منهما تنفيذ هذا الإجراء:
- مؤسسات الائتمان.
- وكلاء الرهن العقاري.
هناك اختلافات كبيرة بينهما ، لذلك يجب أن نتحدث عن كل على حدة.
منظمات الائتمان
من أجل أن تكون قادرة على إصدار سندات الرهن العقاري ، يجب عليهم تلبية متطلبات معينة. باختصار ، لا ينبغي أن تعاني مؤسسة الائتمان من مشاكل مالية.
في بعض الأحيان ، من الناحية العملية ، توجد حالات عندما لا تمتثل المنظمة للقواعد ، فهناك بديل. فهو يقع في حوالي إنشاء وكيل الرهن العقاري. هذا يعني وجود مخطط مختلف لإصدار الأوراق المالية.
وكيل الرهن العقاري
إنه كيان قانوني يقوم بإنشاء بنك فقط للغرض الوحيد. هذا يشير إلى مسألة سندات الرهن العقاري.
هو الوكيل الذي يتلقى حقوق المطالبة المضمونة بالأوراق المالية.
عليك أن تفهم أن أنشطة هذه المنظمة يجب أن تخضع لعدد من القيود. على سبيل المثال ، ستقوم مؤسسة واحدة بإدارة وكيل الرهن العقاري ، وستكون المحاسبة مختلفة تمامًا. علاوة على ذلك ، لا يحق للوكيل تعيين موظفين.
تسعى هذه التدابير إلى تحقيق هدف مشترك - زيادة شفافية الأنشطة وتقليل النزاعات القانونية.
ملامح
يتم إصدار سندات الرهن من أجل جذب الموارد المالية بسرعة من قبل البنك. بعد تلقي أموال من المستثمرين ، تصدر مؤسسة ائتمان قرضًا. الفائدة المكتسبة هي ربحها.
كيف يمكن الاعتماد عليها سندات الرهن العقاري القرض؟ الإجابة على هذا السؤال مثيرة للاهتمام لكثير من المستثمرين المحتملين. بعد كل شيء ، يريدون زيادة استثماراتهم دون المخاطرة.
عليك أن تفهم أن التزامات البنك تجاه حاملي السندات مضمونة بالحق في طلب قروض الرهن العقاري. وتسمى الأصول ولا يمكن عزلها لصالح المطالبات الأخرى. هذا هو السبب في إنشاء سجل ضمانات يأخذ في الاعتبار سندات الرهن العقاري. هذا المستند يجعل جميع الإجراءات أكثر شفافية.
سندات الرهن العقاري في روسيا لا تحظى بشعبية كبيرة وعدد قليل من الناس يعرفون. هذا السوق في حالة غير متطورة ، وللآفاق الحالية غامضة للغاية.
إفلاس
يجب أن يكون المستثمرون المحتملون مستعدين لسيناريوهات غير متوقعة. النظر في واحد منهم. إذا تم الإعلان عن إفلاس البنك الذي أصدر سندات الرهن العقاري إلى السوق ، فإن وصي الإفلاس يدخل في القضية. يبيع الضمانات ويدفع العائدات لحملة السندات. يجب أن تكتمل هذه الإجراءات في غضون تسعة أشهر من تاريخ الإفلاس.
اعتمادًا على المبلغ الذي تم استلامه بعد بيع الضمان ، يكون هناك سيناريوهان ممكنان.
- إذا لم تكن الأموال كافية لدفع حاملي السندات ، فيمكنهم الحصول على مكان في خط الدائنين وانتظار استلام الديون بعد بيع الممتلكات المتبقية.
- إذا كانت الأموال الزائدة ، ثم بعد السداد لحاملي سندات الرهن العقاري ، يتم إرسالها لتلبية متطلبات الدائنين.
سداد المتقدمة
الإفلاس ليس هو السيناريو الوحيد الممكن. في بعض الحالات ، يحتاج حاملو السندات إلى السداد المبكر. هذا ممكن في الحالات التالية:
- الفشل في الوفاء بالتزاماتها. مثال على ذلك هو الموقف الذي لا يدفع فيه البنك الدخل لأصحابه في الوقت المحدد.
- أخطاء في سجل تغطية الرهن العقاري.
- عدم الامتثال لقواعد النشاط. هذا البند هو أكثر ملاءمة لوكيل الرهن العقاري. إذا انتهك القانون ذي الصلة ، يحق لحاملي السندات المطالبة بالسداد المبكر.
الفوائد
عند استخدام سندات الرهن العقاري ، كل طرف في المكسب. هناك مزايا للبنك وللمقترض وللمستثمر:
- تقوم مؤسسة الائتمان بإجراء المزيد من المعاملات من خلال جذب أموال إضافية. نتيجة لذلك ، ارتفع الدخل من الفوائد المستلمة.
- عندما يكتسب المستثمر سندات الرهن العقاري ، فإنه يتلقى أداة مالية موثوقة نسبيا لا تسمح فقط بالادخار ، ولكن أيضا لزيادة أمواله الخاصة. من الغريب أن يكون معدل هذه الأوراق المالية أقل من سعر القروض الصادرة لشراء العقارات. ومع ذلك ، يمكن للمستثمر الاعتماد على الأرباح من خلال رفع الأسعار في سوق الإسكان.
- بالنسبة للمقترض ، قد تكون سندات الرهن العقاري فرصة للحصول على سعر قرض أفضل. هذا يرجع إلى حقيقة أن البنوك ، إصدار السندات ، سوف تتلقى المزيد من الأموال ، وزيادة عدد المعاملات ، وبالتالي أرباحها. في المستقبل ، وهذا سوف يقلل من ارتفاع معدلات الرهن العقاري. حتى واحد أو واحد ونصف ، أو حتى اثنين في المئة ، سوف تسمح للمقترضين بالحصول على مدخرات رائعة عن طريق شراء الإسكان.
أنواع سندات الرهن العقاري
لفهم السوق لهذه الأوراق المالية بشكل أفضل ، تحتاج إلى فهم أنواعها:
- سندات الرهن العقاري. هم سندات الدين. يتم تأمينها بشكل كلي أو جزئي بواسطة ضمان. وهذا يعني أن صاحب الحق لديه الحق في المطالبة بعودة أمواله الخاصة بسبب ضمان للقرض. فقط البنك أو الوكيل الخاص يمكنه إصدار سندات الرهن العقاري.
- شهادة مشاركة الرهن. هذا هو نوع من الأمن المسجل. ليس لديه أي قيمة اسمية ، ويتلقى صاحب الحق في حصة من الممتلكات التي تشكل التغطية الكاملة.
- BS. هذا هو نوع آخر من الأوراق المالية. هذا هو نوع من ضمان الوفاء بالالتزامات المالية التي تقدمها العقارات.
كيف هي الأمور في روسيا؟
سوق سندات الرهن العقاري في هذا البلد له خصائصه الخاصة. وهناك الكثير منهم.
على الأرجح ، لن تعمل على استعارة الخبرة الأجنبية. بعد كل شيء ، إذا كنا نتحدث عن أسواق السندات والعقارات الروسية ، فلا يمكن تسمية أحد أو الآخر مستقرًا. هذا هو السبب في أن المستثمرين المحتملين ليسوا في عجلة من أمرهم للاستثمار في هذه الأداة المالية التي لم يتم التحقق منها. عدم الاستقرار هو أحد الأسباب الرئيسية التي تحول دون أن تصبح سندات الرهن العقاري شعبية في روسيا.
السبب التالي هو التكلفة العالية.هذا يؤدي إلى حقيقة أن المستثمرين من القطاع الخاص لا يستطيعون شراء السندات ، ناهيك عن المواطنين الروس العاديين الذين هم بعيدون عن سوق الأوراق المالية ، ولكن لا تمانع في النظر في بديل موثوق للودائع المصرفية.
وهذا هو السبب في أن الجمهور المستهدف الرئيسي لهذه الأوراق المالية هو NPFs ، وكذلك مؤسسات التأمين والمصارف. لديهم مبالغ مالية رائعة ورغبة أكبر في زيادتها. إذا أصبحت سندات الرهن العقاري شائعة ومتاحة للمواطنين العاديين ، فإن العائد على الأوراق المالية سينخفض قليلاً.
السبب الأخير يمكن أن يسمى التشريعات غير الكاملة.
آفاق
حتى الآن ، يمكن أن يسمى سوق السندات الرهن العقاري في روسيا فكرة الخام إلى حد ما ، والتي لا تعطي أي ضمانات للحفاظ على رأس المال. ومع ذلك ، ليس من المعروف كيف سيتطور الوضع مع الأوراق المالية في المستقبل.
بعض الخبراء متفائلون جدا. إنهم يعتقدون أن سوق سندات الرهن العقاري في روسيا قد بدأ للتو في التبلور ، وبالتالي فإن جاذبية هذه الاستثمارات قد بلغت الآن الحد الأقصى.
بسبب حقيقة أن الإقراض السكني في البلاد قد تم تطويره بالفعل دون جذب الأوراق المالية ، فسوف يستغرق الأمر الكثير من الوقت لتغيير الوضع. وفقا لجميع الخبراء نفسه ، يمكن أن تمتد هذه الفترة لمدة سبع إلى عشر سنوات. في غضون ذلك ، تظل احتمالات سندات الرهن العقاري غامضة إلى حد ما.
في الوقت نفسه ، يعتبر سوق هذه الأوراق المالية جذابًا لكل من البنوك والمستثمرين. سندات الرهن العقاري تسمح للمؤسسات الائتمانية لجذب تمويل إضافي. يتم إعطاء المستثمرين الفرصة للمساهمة في مشروع مربح وزيادة حقوق الملكية.
دراسة سوق الأوراق المالية ، ولا سيما سندات الرهن العقاري ، تحتاج إلى جمع أكبر قدر ممكن من المعلومات. بعد تقييم جميع البيانات ، سيتمكن المستثمر المحتمل من اتخاذ قراره الخاص.
