Při koupi bytu se často uzavírá předběžná smlouva. Obsahuje úmysl stran dokončit hlavní transakci. Obvykle se vytvoří, pokud jeden účastník procesu z různých důvodů nemůže podepsat hlavní dohodu. Podle Občanského zákoníku Ruské federace je předběžná smlouva právně závazná, pouze pokud je řádně vypracována. Do tohoto procesu jsou proto zapojeni často zkušení právníci, kteří studují obsah smlouvy a v případě potřeby ji rovněž upravují.
Koncept předběžné dohody
Podle čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace je předběžná smlouva o prodeji bydlení úředním dokumentem vypracovaným a podepsaným dvěma stranami transakce. Jeho struktura zcela opakuje obsah hlavní smlouvy, ale není registrována u Rosreestr nebo u notářské veřejnosti.
Smlouva obsahuje všechny podmínky transakce. Dále jsou uvedena období, během nichž jsou strany povinny uzavřít transakci.
Proč je kompilován?
Podle Občanského zákoníku Ruské federace je předběžná smlouva o prodeji bytu z různých důvodů. To je nejčastěji vyžadováno v následujících situacích:
- z různých důvodů nemá kupující v době uzavření smlouvy potřebnou částku potřebnou k nákupu nemovitosti, například čeká na prodej svého bytu nebo obdrží peníze zděděním;
- bydlení je koupeno s hypotékou, proto by si zástupci vybrané banky měli před podpisem hlavní smlouvy ohodnotit nájemce, protože jedná jako o zajištění, takže strany budou muset počkat na rozhodnutí této instituce;
- prodávající z různých důvodů nemá k bytu žádné důležité dokumenty, proto je jeho obnovení nějakou dobu trvá;
- jsou odhaleny překlepy nebo chyby v oficiálních dokumentech.
Aby nedošlo k přerušení obchodu, je vypracována předběžná dohoda. Uvádí důsledky pro každého účastníka, který odmítne podepsat hlavní dokument. V této smlouvě se často uvádějí velikosti propadlých peněz nebo se záloha převádí vůbec.
Druhy smluv
Podle čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace může být předběžná smlouva předložena v několika verzích. Mezi ně patří:
- S vkladem nebo zálohou. V tomto případě je předepsána částka, která je skutečně převedena na prodávajícího. Pokud je použit vklad, nebude vrácen, pokud kupující odmítne smlouvu podepsat. Pokud je prodávající vinen odmítnutím transakce, vrátí dvojnásobnou výši vkladu. Při použití zálohy je částka vrácena kupujícímu, bez ohledu na to, kdo přesně odmítl transakci.
- Od vývojáře. Jiným způsobem se taková dohoda nazývá PDDU. Tento dokument však nemá právní sílu a jeho pomocí ani přes soud nebude možné postavit porušovatele před soud. Takovou smlouvu proto obvykle nabízejí pouze podvodníci, kteří chtějí z různých důvodů používat šedé systémy.
- Při žádosti o hypotéku. Nejčastěji se podle občanského zákoníku Ruské federace uzavírá předběžná smlouva přesně proto, že kupující potřebuje ke koupi nemovitosti částku půjčky. V tomto případě musíte před podpisem hlavní smlouvy získat souhlas s transakcí od vybrané banky, která vyhodnotí stav a cenu vybraného objektu. Ale ani přítomnost předběžné smlouvy ne vždy zaručuje uzavření hlavní transakce.Důvodem je skutečnost, že pokud kupující neobdrží souhlas banky, bude muset začít hledat vhodnější variantu.
- Při nákupu prostřednictvím realitní kanceláře. Za těchto podmínek se uzavírá tripartitní předběžná smlouva, protože zahrnuje povinnosti zaměstnance této organizace. Zástavu lze převést přímo na agenturního specialistu, proto je to ten, kdo je garantem hlavní transakce.
Každá odrůda má své vlastní vlastnosti a nuance. Před sestavením dokumentace by se měla prostudovat ustanovení čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace s připomínkami. Předběžná smlouva pouze s příslušnou formací má právní platnost.
Pravidla kompilace
Během vytváření tohoto dokumentu musíte dodržovat některá povinná pravidla. Mezi ně patří:
- používá se jednoduché psaní;
- Je dovoleno zadávat informace pomocí počítače nebo ručně;
- neměli byste používat ústní dohodu, protože je pravděpodobné, že strany transakce nebudou s předem dohodnutými podmínkami zacházet se vší vážností;
- nevyžaduje se u notáře o certifikaci dokumentu.
Pokud strany transakce nevědí, jak je předběžná dohoda vypracována správně, mohou se obrátit na právníka o pomoc.
Jaké dokumenty jsou vyžadovány?
Pro vypracování předběžné dohody je třeba připravit určitou dokumentaci. Od ní jsou informace uvedeny v tomto dokumentu. Patří sem následující dokumenty:
- pasy účastníků transakce;
- katastrální dokumentace pro bydlení;
- technický pas pro byt;
- výpis z USRN, který potvrzuje, že předmět je prodáván přímým vlastníkem, nikoli podvodníkem;
- výpis z knihy domů obsahující informace o osobách registrovaných v bytě.
Použitím výše uvedené dokumentace se nejen uzavře smlouva, ale potvrdí se také legitimita transakce. Podle 429 Čl. Občanský zákoník Ruské federace předběžná smlouva by měla obsahovat pouze relevantní a spolehlivé informace, jinak bude snadno zrušena soudním rozhodnutím.
Jaké informace jsou obsaženy?
Tuto dohodu obvykle připravují přímí účastníci transakce, ale mohou se obrátit na právníka o pomoc. Podle čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace, předběžná smlouva nutně obsahuje následující informace:
- vklad nebo částka zálohy;
- náklady na bydlení;
- pravidla pro převod nemovitostí;
- období, ve kterém má být hlavní smlouva podepsána;
- podmínky, za kterých bude byt znovu zaregistrován kupujícím;
- jsou uvedeny osoby registrované nebo žijící v bydlení;
- Je popsán předmět transakce představované majetkem;
- práva a povinnosti každého webu.
V tomto dokumentu je někdy uvedena klauzule o možných situacích, při jejichž vzniku je možné dohodu ukončit. Pokud tato informace není k dispozici, lze předběžnou smlouvu podle článku 429 občanského zákoníku Ruské federace ukončit pouze u soudu nebo uzavřením mírové dohody.
Pravidla registrace
Tato dohoda nesmí být registrována u Rosreestr. Podle občanského zákoníku Ruské federace je předběžná smlouva určena pouze k potvrzení zálohy nebo zálohy a také potvrzuje úmysl stran uzavřít hlavní smlouvu.
Kromě toho nemusíte kontaktovat notáře, aby potvrdil dokumentaci. Tento odborník však může zajistit, aby byla smlouva vypracována správně.
Co hledat?
Podle článku 429 občanského zákoníku Ruské federace bude mít předběžná smlouva význam pouze za předpokladu, že budou do ní uzavřeny všechny nezbytné podmínky a ustanovení. Při vytváření této dokumentace byste proto měli věnovat pozornost následujícím bodům:
- nutně obsahují některé důležité informace, například informace o předmětu smlouvy, protože jinak nebude možné identifikovat byt, který je získán na základě této smlouvy;
- dokument je podepsán oběma stranami transakce;
- není dovoleno žádné straně získat více výhod z dokumentu;
- v zájmu ochrany před podvody jsou do dohody rozhodně zahrnuty údaje o pasech obou účastníků;
- je důležité ověřit všechny informace zadané na základě úředních dokumentů
- měli byste se ujistit, že nemovitost prodává majitel pro dospělé a ostatní občané o byt nepožádají.
Před podpisem smlouvy musí být z bytu propuštěny všechny neoprávněné osoby.
Datum vypršení platnosti
Podle Občanského zákoníku Ruské federace neztrácí předběžná smlouva svůj význam, dokud nebude podepsána hlavní smlouva, která spočívá v uzavření transakce pro prodej bytu. Termín je obvykle uveden přímo v textu této dohody.
Pokud z různých důvodů nedojde k transakci ve stanoveném časovém období, předběžná dohoda pozbývá právní moci. V tomto případě se záloha nevrací kupujícímu, pokud nebyla hlavní smlouva uzavřena z jeho viny. Prodávající se může dokonce obrátit na soud a donutit druhou stranu k dokončení transakce.
Nuance ukončení
Podle Občanského zákoníku Ruské federace lze předběžnou smlouvu na prodej nemovitostí ukončit před termínem, pokud strana porušila její hlavní ustanovení. Proces se navíc provádí, pokud existuje důkaz, že na účastníka transakce byl vyvíjen tlak a může to být fyzický nebo emotivní.
Smlouva se považuje za neplatnou, pokud je jedním z účastníků nezletilý občan nebo právně neschopná osoba.
Závěr
Mezi dvěma stranami transakce se často uzavírá předběžná smlouva. Obsahuje informace o záměrech občanů do budoucna uzavřít dohodu o převodu vlastnictví bytu z prodávajícího na kupujícího. V nich musí být zahrnuty některé povinné údaje, aby dokument měl právní sílu.
Každá strana transakce si musí být vědoma negativních důsledků ukončení této dohody. Negativní momenty nastanou, pokud je v textu zapsán vklad.
